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租房套路深

发布日期:2018-11-22

作者:安勇



目前,房屋租赁市场良莠不齐,混乱不堪,活跃其间的大小房产中介,数量庞大,其中,走在违法边缘,浑水摸鱼者为数不少。本人也见证过一二,加上部分租客反馈的问题,算是勉强知悉其操作套路,牟利手法。故,结合相关法律规定,就相关问题作如下简单归纳,希望对阅读者有所帮助。



一、提前解约问题


满嘴跑火车,谎话连篇是某些中介的常规操作模式。租房合同签订前,极端热情,好话说尽,且口头允诺各种有利条件勾引租客,如可短租,称到时想走随时走,押金如数退还,一条龙上门服务,并欺骗租客称:纸面上的合同只是走形式,不用在意,手段和当下如火如荼的“套路贷”极为相似。这便是挖坑挖坑设套阶段,成功率极高,很多涉世不深、法律意识淡薄的租客成功上当。于是乎,签订合同,交付租金及押金,租客甚是满意。殊不知,待租客欲实现“想走就走”的自由时,一切美好的口头允诺烟消云散,翻脸比翻书还快,一本正经地要求租客按合同约定履行,所谓口头协议死活不认。租客口说无凭,人家有合同在手,只能按照提前解除合同,违约处理。代价:赔付至少两个月的房租作为违约金。


鉴于此,租客要慎重应对一系列问题。


1.合同签订要慎重。租赁合同是约束合同签定主体之间权利义务关系的书面材料,阅读合同并理解后,合同当事方同意受其约束,才可郑重签订。一旦签订合同后,签订合同的双方当事人均必须遵守,违反合同约定将产生违约责任,违约后给守约方造成的损失由违约方承担。合同的签订是严肃事情,意味着当事人将受合同条款的约束,那种称合同仅是形式,以口头协议为准的说法,是居心叵测者设下的圈套,虚构的幌子,与前一阵舆论关注的“套路贷”极为相似,万不能相信。


2.合同已签订应对方法。合同签订后,若存在法定的情形,合同当事人是可主张合同无效或可撤销,以实现权利救济。针对包租中介(指中介公司从房东处租房后,再转租给租客)存在欺诈行为后陷入错误认识签订的合同,租客可依据合同法第五十四条之规定,要求法院或仲裁机构予以撤销。当然,撤销合同是有前提条件:承租人要收集存在欺诈、胁迫或乘人之危的证据,这一点要谨记。若没有证据主张合同无效、撤销合同,承租人也并非彻底无所作为,可采取措施止损,避免扩大损失。现实中,包租中介出于己方利益考量,约定了较高的违约金标准(至少两个月房租甚至剩余租期的房租),以提高解约成本。若租客提前解除合同,中介一方占据主动权,通常做法是将未到期房租和收取押金作为违约金直接扣留,租客则非常被动。协商的话,没有主动权。走诉讼程序,则程序繁琐。以至于,绝大部分租客,考虑到经济成本与时间成本,最终一再让步。实际上,租客可收集对方履行合同过程中存在履行瑕疵的证据,如未及时交纳物业费、承诺可短租等,以此要求减少违约金。另外,我国合同法关于违约金的立法宗旨在于“损失填补”,即对于约定过高的违约金(过高是指高于实际损失30%的),可要求法院根据对方的实际损失进行调整。法律依据:合同法第一百一十四条,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。



二、绑定分期付款问题


中介者,非常人也,各种方法手段无所不用其极。考虑到若仅依靠中介力量与对方周旋,手里并没有一个有力抓手控制租客,于是乎,中介引入第三方分期付款平台,实行“押一付一”的租客都必须绑定贷款平台,租客的月租金则通过贷款平台App(其实就是贷款平台,中介、租客、平台三方签订贷款合同后,所贷金额直接划入中介账户,也就是相当于租客以贷款的形式,将租金一次性交付中介,租客则按月向所谓分期平台偿还贷款及所谓服务费,实际上是中介出于融资需要设计的一套制度)按月支付。如此一来,不论何种原因,租客提前解除合同,均受制于分期付款平台,不仅剩余押金难以退还,还可能因为若不按时偿还贷款,平台相关信息将传至中国人民银行,最终影响租客的征信,给未来生活带来不便。因此,租客处于绝对被动一方,加上涉案金额较小,一般就是三千四千,走法律程序则精力、经济上得不偿失,租客往往抱着多一事不如少一事的心态处理,最终,以花钱买教训的方式告终。


建议:分期付款平台系中介引入的第三方合作机构,以贷款平台逾期可能影响征信的书说法,约束租客按时通过平台支付租金。从法律意义上,三方贷款合同属建立在主合同租房合同之上的一个从合同,成立并生效,应当建立在主合同继续履行的基础之上。当主合同被解除后,租客并没有继续通过贷款平台支付租金的义务。因此,承租人需要做的是依据法律规定、双方约定处理租赁关系,维护自身权益,毋庸过多顾虑贷款平台分期付款影响征信的问题。即便包租中介所选定的贷款平台征信考核经过法定授权,严格来说,征信体系的征信考核应当建立在租房合同正常履行之上。若一方提出终止合同履行,理应按违约责任条款厘清责任分配问题,而非让承租方继续承担支付租金的义务,遑论中介违约,单方提前解除合同之情形。



三、物业费拖欠问题


成都中介圈,有一臭名昭着的小家联行房产中介。说它臭名昭着,并非恶意诽谤,网络搜索便可知其面目。本人亲身经历:毕业前夕,过来联系工作,所以选择短租,通过承租其房屋的某某手里,短租过该包租中介的房屋,小住两个月,让人厌恶,其行径令人发指,算百分百的中介圈败类。该中介在和某某的租赁合同里,约定了其承担物业费(每月一百来块钱),但从去年10月租赁合同履行开始,始终拖欠,一直未交纳。如此以来,物业崔房东交纳,房东自然不从,凭什么我交钱。于是,房东指示物业停水停电,催促某某联系中介业务员,及时补缴,结果,没有一句让人可以相信的人话,一直拖延,数天后才勉强解决,且没有任何歉意或愧疚。类似的情况,对这家总部设在北京的中介是日常行为,也算是这家中介的惯用伎俩,总结就是:钱是要赚的,义务是不愿履行的。

暂不根究物业费承担主体该为何人的话题,退一步说,即便房屋使用者与物业费交纳义务人同一,物业公司也没有法定权利私自停水停电,以“断水断电”来逼迫用户交纳物业费并没有法律依据。具体分析见问题四。



四、房租拖欠问题


此处说的房租,特指属于房主收取的房屋租金。由于包租中介是直接从房主手里拿房,自然,中介应当直接向房东支付房租。还是上面说的这家中介,近期集体爆发了拖欠房东房租的事件,而且呈扩大的趋势。这边欠着房主租金,是否有合理原因,如租客拖欠房租?非也。租客的房租一分未少,利用分期平台所谓征信体系威慑力,按月收租,甚至要求部分被提前解约的租客继续通过贷款平台支付租金。

房主的处境好一些。相较于租客,房主地位更为强势,法律储备更充足,而且手里握有中介一个月的押金。若中介拖欠房租,可用押金冲抵租金,有一个月的时间来处理相关事宜,并可根据合同约定/法定情形,解除房屋租赁合同。


租客此时,可能会面临一些难题。


1.房东催促搬家的问题。某种程度上来说,包租中介未依约定交纳房租,房东以未收到房租为由,其要求租客搬家并清退房屋,看似符合情理,但在法律上是站不住脚的。换句话说,房东并没直接驱赶租客的权利。有一句话叫:钉是钉铆是铆。权利受到侵害,主张权利是对的,权利主张自然有对象限制。此种情形之下,房东主张拖欠房租的权利对象有且只能为包租中介,因为拖欠房的民事主体为中介公司,并非租客。三者之间的关系是这样:房东->中介->租客,民事法律关系仅存在两个范畴:房东->中介,以及中介->租客,房东与中介之间并无直接关系。退一步来说,即便租客拖欠房租,未及时支付租金,有权利向租客提出解约的,只能是中介,而非房东,法律术语上,这叫做合同的相对性,合同只能约束合同相对方,而不能约束合同主体外的其他民事主体。作为房主,并非房子是你的,你便拥有绝对的权利,这个误区须要避免。


2.房指示物业停水停电的问题。停水停电,的确是一杀手锏,在神州大地被广泛应用在各行业,如房屋拆迁、租赁纠纷等。实践中,包租中介拖欠房租后,房东除了直接赶走租客外,指示物业公司对所涉房屋停水停电,以此施压,进行所谓“维权”。采取“停水停电”的手段,于收不到房租的房东来说,情理上似乎是可以理解的,但在法律层面是站不住脚的。在承租人按时交纳水费、电费的情况下,任何主体都无权利切断所涉房屋的供水、供电,反过来说,仅仅在的确存拖欠水费、电费之情形下,物业公司可根据与供电公司、自来水公司的委托,代为断电断水。所以,若物业依据房东指示无故停水停电,承租人催告物业,要求恢复供电供水。否则,可根据停水停电的天数、由此造成的损失,主张物业公司承担赔偿责任。


3.法律定性问题。对于包租中介只收租金,不付房租的行为,法律上如何定性,是否构成刑法意义上的诈骗罪,是值得探讨的问题。需要结合中介财务真实状况、是否将公司资金转移至个人账户等情节综合考虑。数年前再体制内时,倒是办理过类似一个案子,一黑中介(说黑指行为黑,并非没有合法证照)包租了数百套房之后,房东那边房租拖着不给,房客这边照样收租,以此非法获利,记得当时账户里尚存百万元,最后暂按诈骗罪刑事拘留了,后续处理未知。



五、其他救济渠道


权利事关个人利益,是争取来的,需要付出成本和代价才能维护,而非坐等从天而降的。遭遇不良中介是在所难免的事,属运气问题,但不据理力争,维护自己权利,选择忍气吞声则难以理解。现实成活里,多数受害者选择保持沉默,牺牲利益以大事化小。当然,也可以理解,毕竟权利事可以放弃的。但是,若理直气壮地维权,去店里与负责人交涉,甚至收集证据,应用法律武器维护自身合法权益,效果可能会更让人意外。总之,始终会有说理的地方,法治终将胜利,正义终将来到。


除了诉讼外,就中介行业存在的问题,当事人可向政府相关部门反映,法律依据如下:

  《房地产经纪管理办法》第二十五条规定了房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

  (一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

  (二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

    (三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

  (四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

  (五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

  (六)改变房屋内部结构分割出租;

  (七)侵占、挪用房地产交易资金;

  (八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

  (九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

(十)法律、法规禁止的其他行为。

由此可见,包租中介至少违反了其中第二款、第三款、第八款之规定。

下面我们看看,处罚主体以及处罚标准。

《房地产经纪管理办法》第三十七条规定,违反本办法第二十五条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。




房屋租赁相关法律条文


1.租房合同应写明哪些内容?

《商品房屋租赁管理办法》第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。


2.关于租赁物的使用

合同法

  对于出租的房屋,出租人有义务按照合同约定,交付给承租人。如果承租人正常使用租赁物导致其损耗的,这时承租人不承担损害赔偿责任。只有在承租人违约使用或者不按照正常用途使用租赁物的,承租人才承担相应责任。

  第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

  第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。

  第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。


3.租赁物损坏谁负责维修?费用谁承担?

合同法 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。 


4.转租的效力如何?

合同法 第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。      承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 

5.关于“买卖不破租赁”


第二百二十九条 【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 


6.这些情况下,房屋承租人可以随时解除合同

非承租人原因,房子损毁直至不能继续租住,或者房屋已经威胁到承租人的安全和健康,这时承租人可以解除合同。


合同法 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。


合同法 第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。


另外,这些情况下,承租人也可解除合同。



房屋租赁合同司法解释 


第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。



7.出租人一房数租怎么办?

同一房屋,数个租赁合同、多个承租人,别急,这也得有个先来后到。

房屋租赁合同司法解释 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。



作者简介:安勇,本所实习律师。80后,经济学学士法律硕士曾在某侦查机关工作多年,办理治安刑事案件近千件,现从事律师职业。